Les promoteurs parlent souvent de coûts… mais pas assez des quantités.
Lorsque l'on compare deux opérations immobilières, on évoque presque toujours les coûts au m² ou le prix des marchés. Pourtant, un coût n'est jamais qu'une conséquence.
En réalité, le coût d'un projet dépend de deux paramètres :
- le prix unitaire ;
- la quantité.
Or, le prix unitaire est souvent difficile à maîtriser : il dépend du marché, du contexte économique ou encore de la tension sur les entreprises.
Les quantités, en revanche, sont directement liées aux choix de conception du projet. C'est pourquoi il est essentiel de se constituer une véritable base de ratios architecturaux et techniques afin de piloter ses opérations avec des indicateurs objectifs.
Les ratios architecturaux : maîtriser les quantités dès la conception
Les ratios architecturaux sont les premiers indicateurs à suivre. Ils s'observent dès les phases de conception, avant même le dépôt du permis de construire.
Parmi les plus représentatifs, on peut citer :
- le rapport entre la surface des balcons et la surface vendue ;
- le rapport entre la surface de façade et la surface vendue.
Ces ratios permettent de mesurer l'efficacité de la conception d'un projet avant même son chiffrage.
En se fixant des objectifs dès les phases pré-PC, il devient possible de mieux maîtriser les quantités mises en œuvre et d'anticiper certaines conséquences techniques, comme les déperditions thermiques liées à une enveloppe de bâtiment plus importante.
L'objectif est simple : rationaliser la conception afin qu'elle reste cohérente avec les ambitions commerciales de l'opération, tout en préservant son équilibre économique.
Les ratios techniques : valider les choix avant l'appel d'offres
Les ratios techniques sont généralement analysés en fin de DCE, juste avant le lancement des appels d'offres.
Ils permettent de vérifier que les choix techniques réalisés au cours des études restent cohérents avec les opérations précédentes.
Parmi les principaux ratios, on retrouve notamment :
- le poids d'armatures par m³ de béton ;
- le volume de béton par m² de surface vendue ;
- la surface de gaines techniques par logement ;
- les déperditions thermiques par m² de surface habitable.
Une dérive de ces indicateurs a généralement un double impact : elle augmente les quantités de matériaux mises en œuvre et, par conséquent, l'empreinte carbone de l'opération.
C'est pourquoi il est essentiel de vérifier ces ratios avant le lancement des appels d'offres. Leur comparaison avec ceux d'autres projets permet d'identifier rapidement les points qui méritent d'être retravaillés afin de limiter les surcoûts et d'améliorer la performance globale du projet.
Capitaliser ses données : votre meilleur levier de progrès
La condition indispensable pour exploiter ces ratios est de constituer progressivement votre propre base de données.
Les informations existent déjà dans vos projets. Les DPGF des marchés de travaux, les RSET ou encore les RSEE constituent autant de sources précieuses pour alimenter cette base et enrichir votre retour d'expérience.
Au fil des opérations, ces données deviennent un véritable outil d'aide à la décision. Elles permettent de d'auditer les nouveaux projets, de détecter rapidement les dérives et d'identifier les pistes d'optimisation les plus pertinentes.
Chaque projet ne sert alors plus uniquement à construire un bâtiment : il permet également d'améliorer les suivants.
Automatiser le suivi par ratio grâce à un outil digital dédié
Calculer ces ratios manuellement, projet par projet, devient vite fastidieux dès que plusieurs opérations sont suivies en parallèle. Chez Baticloud, nous sommes spécialisés dans la collecte, la structuration et l'analyse des données de construction.
Si vous souhaitez réaliser un audit de vos opérations, identifier vos pistes de progression ou tout simplement optimiser un projet grâce à vos propres données, nous serons ravis d'échanger avec vous.
